ضوابط تأجير المال الشائع وكل ما يتعلق به من قواعد وأحكام | ايجارات

 

تأجير المال الشائع

تنص المادة 825 من القانون المدني على أنه: "إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك".

وتنص المادة 827 من القانون المدني على أن: "تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك".

وتنص المادة 828 من القانون المدني على أنه: "

1- ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.

2- وللأغلبية أيضاً أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم كان خاصاً.

3- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عُدَ وكيلاً عنهم".

هذا، وتنص المادة 558 من القانون المدني على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".

وتنص المادة 559 من القانون المدني على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة. فإذا عُقِدَ الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره".

كما تنص المادة 564 من القانون المدني على أن: "يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين".

وأخيراً، تنص الفقرة الأولى من المادة 565 من القانون المدني على أنه: "إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض في الحالتين إذا كان لذلك مقتضى".

فمن المُستقر عليه قانوناً أنه: "في المال المملوك شيوعاً يكون لكل شريك حصة شائعة في كل ذرة من ذرات هذا المال، فلا ينفرد أحدهم بملكية أي ذرة من هذه الذرات، ولا يستطيع أيهم إخراج الآخرين من العين المملوكة شيوعاً أو نزع حيازتهم، ولكن كل منهم يملك حصته الشائعة ملكاً تاماً. وهذه الملكية الشائعة تخوله عناصر الملكية الثلاثة: الاستعمال والاستغلال والتصرف. أما حقه في التصرف في حصته الشائعة فهو تام كحقه في التصرف في ملكيته المفرزة، فيجوز له بيع هذه الحصة الشائعة في العين كلها دون توقف على رضا أحد من الشركاء وتنتقل حينئذ ملكيتها بحالتها إلى المشتري كما تنتقل إليه ملكية العين المفرزة بحالتها. أما الاستعمال والاستغلال فلأنهما يقتضيان سيطرة مادية على العين التي يراد استعمالها أو استغلالها، ولأن لكل واحد من الشركاء في الشيوع أن يستعمل أو يستغل كل ذرة من ذرات العين المملوكة شيوعاً بقدر حصته، كان لا مناص لكل منهم من أن يتقيد في استعمال ملكيته الشائعة واستغلالها بحق شركائه في ذلك أيضاً، وبالتالي فإنه لا يستطيع استعمال ملكيته الشائعة أو استغلالها إلا بالاتفاق على ذلك مع جميع شركائه. فإذا أراد أن يؤجر من العين بقدر حصته الشائعة فيها وجب أن يُشرك معه في عقد الإجارة سائر الشركاء( 1 )، أو أن يحصل على موافقتهم على عقدها( 2 )". (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 72/ب – صـ 123 : 125 وهوامشها).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "لما كانت إدارة المال الشائع [كله] طبقاً لصريح نص المادتين 827 و 828 من القانون المدني لا تكون إلا للشركاء مُجتمعين أو في القليل للأغلبية المُطلقة [51%] للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء، ولا تثبت لسواهم، فيحق لباقي الشركاء اعتبار الإيجار الصادر من أحدهم غير قائم بالنسبة لهم في حصصهم بل وفي حصة الشريك المُؤجر وباعتبار المستأجر مُتعرضاً لهم فيما يملكون إذا كان قد وضع يده بالفعل على العين، فإذا ما انتقلت ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء انتقلت غير مُحملة بذلك العقد، إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ في ....... محل النزاع – صادر لصالح المطعون ضده من أحد الورثة لشريك كان يملك نصف الأنصبة شيوعاً في العقار الكائن به شقة النزاع، فإن هذا العقد حتى لو اقترن بموافقة باقي الورثة [الذين يملكون النصف الآخر]، لا يكون صادر من أصحاب أغلبية الأنصباء، ولا يسري في حق الطاعن باعتباره مالكاً على الشيوع للنصف الآخر سواء في حصته أو حصة شريكه والتي يملك الطاعن في كل ذرة من ذراتها، وتكون ملكية حصة الشريك هذه قد انتقلت إلى الطاعن بعد الشراء غير محملة بعقد الإيجار المُشار إليه حتى ولو كان له تاريخ سابق على انتقال الملكية ما لم يكن الطاعن قد ارتضاه صراحة أو ضمناً". (نقض مدني في الطعن رقم 90 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – صـ 1235. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 121 – صـ 116).

ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "قيام المسئولية العقدية يفترض أن هناك عقداً صحيحاً واجب التنفيذ يربط بين المسئول والمضرور ولم يقم المدين بتنفيذ الالتزام الناشيء عنه بحيث ترتب على ذلك ضرر للمتعاقد الآخر، وقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن مجرد عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر في ذاته خطأ يرتب مسئوليته، إذ هو قد التزم بالعقد، فيجب عليه تنفيذه، وإذا كان الالتزام بتحقيق غاية، كما في التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة، يكفي المستأجر لإثبات الخطأ العقدي في جانب المؤجر أن يثبت عقد الإيجار وأن التسليم لم يتم، وليس لهذا الأخير لدرء المسئولية عنه إلا أن يثبت السبب الأجنبي لنفي علاقة السببية، والذي لا يكون إلا قوة قاهرة أو حادثاً فجائياً أو فعل الدائن المضرور أو فعل الغير ويُشترط فيه أن يكون مستحيل التوقع وقت التعاقد، ولا يكون الأمر سبباً أجنبياً إذا كان المدين قد تسبب فيه بفعله. لما كان ذلك، وكان من المُقرر أنه إذا أجر أحد الشركاء عيناً مملوكة على الشيوع فاعترض عليه باقي الشركاء أو أغلبيتهم فإن الإيجار يكون صحيحاً بين المؤجر والمستأجر، بحيث لا يصح لأحدهما أن يتنصل من التزاماته الناشئة عن العقد ولا طلب إبطاله، وإن كان العقد لا ينفذ حتى في حق الشريك المؤجر، إذ هو لا يستطيع تسليم هذه الحصة مفرزة ما دامت العين لم تقسم ولو قسمة مهايأة، إلا أن اعتراض الشركاء في هذه الحالة – لا يُعتبر سبباً أجنبياً لأنه كان أمراً متوقع الحدوث، ويكون للمستأجر الرجوع على هذا الأخير بالتعويض لإخلاله بالالتزام بالتسليم الناشيء عن العقد، وإذ كان الحكم المطعون فيه لم يخالف هذا النظر، فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 1395 لسنة 52 قضائية – جلسة 10/6/1987. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 138 – صـ 128).

وأخيراً، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "التسليم الصحيح للعين المؤجرة لا يكون إلا بتسليم هذه العين جميعها هي وملحقاتها تسليماً يتمكن به المستأجر من الانتفاع بالعين انتفاعاً كاملاً دون حائل، ويكون ذلك في الزمان والمكان الواجبين أو المتفق عليهما، فتسليم جزء من العين أو العين دون ملحقاتها أو تسليم العين في حالة غير حسنة أو عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو تجهيزات أو بناء يُقيمه في العين المؤجرة قبل التسليم أو مجرد التأخر في التسليم عن وقته، كل هذا لا يُعد تسليماً صحيحاً، ولا يمكن للمؤجر أن يجبر المستأجر على أن يجتزئ به عن التسليم الصحيح – وللمستأجر في جميع الأحوال أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويضات اللازمة وفقاً لحكم المادة 565 من القانون المدني، فإذا كان الظاهر من وقائع الدعوى ومستنداتها أن المؤجر لم يقم بما تعهد به في عقد الإيجار واشترط فيه على نفسه ألا يستحق شيئاً من الأجرة المتفق عليها إلا بعد التسليم الوافي الكامل للجراج المؤجر وكان الحكم قد قال أن الأشياء الناقصة بهذا الجراج تافهة دون أن يبين كيف تكون تافهة وهي تؤثر على الانتفاع ومنها عدم وجود أبواب ولا نوافذ ولا أدوات صحية ولا أدوات لإطفاء الحريق ولا رخصة الإدارة فإن الحكم يكون قاصر البيان قصوراً يشوبه ويبطله". (نقض مدني في الطعن رقم 229 لسنة 23 قضائية – جلسة 21/3/1957 مجموعة المكتب الفني – السنة 8 – صـ 265. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 286 – صـ 221).

لما كان ما تقدم، وكان الثابت بأوراق الملف محل البحث الراهن أن عقد الإيجار المحرر مع الراسي عليها مزاد التأجير مُحله وموضوعه هو حصة خيرات شائعة في كامل مسطح العقار المذكور عاليه، وطالما لم يتم قسمة العقار كله وإنهاء حالة الشيوع وتجنيب حصة الخيرات فيه في حصة مفرزة فإنه يُستحيل عملياً تسليم المستأجرة العين المؤجرة لكونها شائعة في كل ذرة من ذرات العقار المملوك على الشيوع.

وحتى في حالة قيام الهيئة المؤجرة بتسليم المستأجر منها فعلياً مساحة مفرزة تساوي مساحة حصة الخيرات في ذلك العقار المملوك على الشيوع فإن هذا التسليم الفعلي يعد قانوناً تعرضاً لملكية باقي الملاك على الشيوع في العقار المذكور، فضلاً عن أنه من المُقرر قانوناً أنه إذا أجر أحد الشركاء جزءاً مفرزاً من المال المشترك يعادل حصته الشائعة، فإنه لا يستطيع تسليم هذا الجزء المفرز إلى المستأجر لأن ذلك يصطدم بحقوق الشركاء الآخرين. فتعتبر الإجارة إذن معلقة – وفقاً للقواعد العامة – على شرط حصول القسمة بين جميع الشركاء ووقوع ذلك الجزء المفرز في حصة المؤجر، فإذا تحقق هذا الشرط أنتجت الإجارة آثارها من وقت القسمة أو من وقت بدء الانتفاع، وإلا أمتنع على الإجارة أن تنتج أي أثر.

كما أن عدم التسليم الناتج عن عدم استطاعة المؤجر تسليم حصة شائعة في عقار مملوك على الشيوع يضع المؤجر في موضع المسئولية العقدية بما يلزمه بالتعويض، لذا نرى للخروج من هذه المعضلة عدم اعتماد عقود الإيجار والعدول عن مزاد تأجير الحصة الشائعة وإعادة الحال بالمتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، وعدم تأجير أية مساحات شائعة في المستقبل.

فضلاً عن أنه لا يوجد سند قانوني لما أوصى به تقرير إدارة التفتيش العام من صياغة بنود قانونية إضافية بالعقد تضمن عدم رجوع المستأجرة على الهيئة بالدعاوى، لكون حق التقاضي مكفول للجميع بموجب نصوص الدستور وهو متعلق بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفته. كما أنه لا يجوز قانوناً إلزام المستأجرة بالاستلام النهائي بالمشاع في كامل قطعة الأرض الفضاء وهي وشأنها مع ملاك الحصة الأهلية (حيث أفاد المختص بالمنطقة بأن حصة الخيرات مفرزة في هذه القطعة بالمشاع وغير مُجنبة). مع أخذ إقرار عليها بدفع الأجرة من تاريخ اعتماد محضر المزاد من السلطة المختصة. لمخالفة كل ذلك للقواعد القانونية سالفة الذكر.

لكل ما تقدم، أرى – لدى الموافقة – عدم اعتماد عقود إيجار حصة الخيرات الشائعة في العقار رقم ................ بالقاهرة والتابعة لجهة وقف/ ................. والعدول عن مزاد تأجير تلك الحصة الشائعة مع إعادة الحال بالمتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد. ومُراعاة عدم تأجير أية حصص شائعة في المستقبل.

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

بالقانون تعرف معنا كيف تنقص مدة عقد إيجار من ٥٩ سنة ل٣سنوات فقط! | ايجارات

متى تنقص مدة عقد الايجار إلى 3 سنوات أو سنة واحدة رغم الاتفاق على كون المدة 59 عام بين طرفى العقد؟، فضلاَ عن ذكر الحالات التى ذكرها القانون، والنصوص القانونية الدالة على ذلك، وتطبيقات قضائية لمحكمة النقض – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد عبد التواب.

فى الواقع يتعين على المستأجر الوقوف على صفة المؤجر – فإذا كان المؤجر الموقع على العقد غير المالك كالوكيل أو الشريك على الشيوع أو الوصى أو الحارس فإن القانون منع هؤلاء تحرير عقود تزيد عن ثلاث سنوات وفى حالات أخرى سنة واحدة مثل الوصى وبالتالى يحق للأصيل أن يقيم دعوى قضائية بطلب انقاص مدة عقد الايجار الى ثلاث سنوات.

ومن الحالات التى يتم فيها انقاص مدة العقد من 59 إلى 3 سنوات هى:-

1-الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب.

2-الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع.

3-الإيجار الصادر من الحارس القضائي.

4-الايجار الصادر من الوصى فى الاراضى الزراعية وسنة واحدة فى المبانى.

النصوص القانونية الدالة على ذلك

ومن النصوص القانونية الدالة على ذلك - وفقا لـ"أحمد" - التالى:

1- وفقا لنص المادة 559: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، انقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره".

2-ما نصت عليه المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال :- على أنه: "لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المبانى وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة".

3-ما نصت عليه المادة 828 من القانون المدنى:

1-ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .

2-وللأغلبية أن تختار مديرا، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا. 

3-وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

 4-ما نصت عليه المادة 701 مدني على:-

1-الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكالة صفة إلا في أعمال الإدارة.

2-ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات.

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض:-

المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 139 لسنة 1952 على أنه: "لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المبانى وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة"، وإذا أجرت الوصية عين النزاع في الحدود المقررة قانوناً فإنها لا تكون في حاجة إلى إذن المحكمة الحسبية بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقاً للقواعد العامة التى تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار.

 

 

 وإذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المدة المشار إليها لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان عقد الإيجار سند الدعوى وعدم نفاذه في حق المطعون ضده الأول – لصدوره من المطعون ضدها الثانية – لمجرد أنها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية تزيد على سنة وتخضع للامتداد القانونى المنصوص عليه في قوانين إيجار الأماكن، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه طبقا للطعن  رقم 917 لسنة 67 جلسة 2005/02/02 س 56 ص 144 ق 23.

 

 

 

 النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم139 لسنة 1952 قد جرى على أنه: لا يجوز للوصى إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة اكثر من سنة في المبانى، وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية قد أجرت عين النزاع إلى الطاعن بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1981/8/1 مشاهرة وفى الحدود المقررة قانوناً دون حاجة إلى إذن محكمة الأحوال الشخصية بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجا لآثاره خلال هذه المدة طبقا للقواعد العامة التى تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار. إذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المشار إليها لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر أن يطلب عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدة الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد وإذ خالفها الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان هذا العقد وعدم نفاذه في حق القاصر لصدوره من الوصية المطعون ضدها الثانية لمجرد انها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية لا تجاوز شهرا واحدا فإنه يكون قد خالف القانون وأخطا في تطبيقه – طبقا للطعن رقم 2259 لسنة 65 جلسة 1996/03/11 س 47 ع 1 ص 448 ق 87.

أن المال الشائع، تأجيره حق مقرر للأغلبية المطلقة للشركاء، وفقا لنصوص المواد 827 و 828 و 559 و 701 من القانون المدني التي تقرر أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية وتعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات، فإذا عقد الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العيني ما دام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب علي نصيبهم بعد انتهاء مدة السنوات الثلاث آنفة الذكر.

ويحق للمالك على الشيوع في العقار أن يستأجره من باقي الملاك أو يستأجر جزءا منه، إذ ليس هناك ما يمنعه قانونا من ذلك حيث تنص المادة 827 من القانون المدني تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك، كما تنص المادة 828:

1-ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع . 

2-وللأغلبية أن تختار مديرا، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.

3-وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

وفقا لنص المادة 559 : "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، انقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره".

وفى ذلك قضت محكمة النقض:-

مؤدى المادتين 827، 828 من القانون المدني أن إدارة المال الشائع تكون من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفقوا على خلاف ذلك، وإذا تولى أحد شركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم. وكان رفع الدعوى بطلب الإخلاء للتأجير من الباطن يندرج ضمن إدارة المال الشائع فإن إقامة الدعوى من أحد الشركاء دون اعتراض من باقي الشركاء على انفراده برفعها يحمل على اعتباره وكيلاً عنهم في إقامتها وهو ما يكفى بذاته لاكتمال صفته في إقامة الدعوى – طبقا للطعن رقم 1507 لسنة 48 ق جلسة 2/1/1984س 35 ص 116.

 

"لملايين الورثة والشركاء".. المُشرع تفادى مخاطر عدم اتفاق الشركاء على طريقة إدارة المال المشاع.. وحدد دعوى «الفرز والتجنيب» لقسمة شيوع الملكية.. وخبير قانونى يوضح الفرق بين القسمة القضائية والرضائية والمهايأة

تكتظ المحاكم بملايين القضايا المتعلقة بالشراكة أو الورثة من خلال إقامة «دعوى القسمة» أو «دعوى الفرز والتجنيب»، والقسمة تُعد من أهم العقود وأكثرها شيوعا فى ساحة القضاء، فهى على خلاف الأصل و القياس، على اعتبارات القسمة استثناءا عارضا، إذ الأصل هو الشياع أو المشاع و هو أصل من الأصول المقررة فى مختلف المذاهب إذ شرعت القسمة لدفع ضرر الشركة و الشياع وليستقل كل شريك بنصيبه المفرز به كيف يشاء.

مخاطر المال الشائع

وللشركة على الشياع مخاطر و أضرار تنتج عنها مشاكل كبرى تتمثل فى عدم اتفاق الشركاء فى بعض الأحيان على طريقة معينة لإدارة المال المشاع، و كذا تقييد حرية كل شريك فى استغلال ما يملكه كما يشاء، مما يؤدى إلى إهمال هذا المال و تقصير الشركاء فى المحافظة عليه الأمر الذى يكون له أثر سلبى على مردوديته، وتفكيك الروابط الأسرية خاصة الناتجة عن الإرث، لأنه غالبا ما يثار نزاعات عائلية مالية لا حصر لها.

ونظام الشياع يتسبب أيضا فى عرقلة تداول الأموال العقارية حيث يلاحظ فى غالبية الأحيان بقاء هذه الأموال جامدة وبعيدة عن أى تداول، والذى يعتبر إحدى المقومات الأساسية لكل نشاط إقتصادي، وبالتالى أضحت وضعية الشياع لا تتوافق و طموحات الأفراد، لأجل ذلك منح الفقه و القانون لكل شريك حق المطالبة بقسمة المال المشاع و تمكينه من حصته، ولا حق لباقى الشركاء فى إرغامه على البقاء معهم فى حالة الشياع، أو بيع حصته وحده لأن النصيب الشائع غالبا ما لا يجد إقبالا عليه من طرف المشترى الذى يتهرب من ضرر الشركة

فى التقرير التالى «اليوم السابع» يلقى الضوء على إشكالية الفروق الجوهرية بين دعوى القسمة والفرز والتجنيب التى تواجه ملايين المواطنين سواء الشركاء أو الورثة وكيفية تحقق حالة الشيوع وإنهائها والمقصود بالقسمة النهائية للمال الشائع، والفرق بين القسمة القضائية والرضائية وقسمة المهايأة – بحسب الخبير القانونى والمحامى كامل صالح.  

دعوى «الفرز والتجنيب»

دعوى «الفرز والتجنيب» فى الحقيقة تواجه مشكلة محددة هى وجود مال شائع، أيا كان مصدر أو سبب هذا الشيوع سواء كان «ميراث - بيع - وصية - هبة - تقادم المكسب للملكية» والمطلوب إنهاء هذه الحالة ونعنى حالة شيوع الملكية واستئثار كل مالك على الشيوع بنصيب «مفرز».

كيف تتحقق حالة الشيوع ؟

تتحقق حالة الشيوع طبقا لنص المادة 825 من القانون المدنى إذا ملك إثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك، والمال الطبيعى لحالة الشيوع الانتهاء.

كيف تنتهى حالة الشيوع ؟

تنتهى حالة الشيوع بقسمة المال الشائع، قسمة تؤدى إلى اختصاص كل شريك بمال «مفرز» وهى قسمة كما سيلى ترد على الملكية فتؤدى إلى ميسور يصبح كل شريك على الشيوع مالك لجزء مفرز، وقد يكتفى الشركاء على الشيوع - مؤقتا - بقسمة منافع المال المشترك تمهيدا للقسمة النهائية فيما بعد، يمكننا القول وعليه ميسور قسمة المال الشائع نوعين:

قسمة نهائية ترد على الملكية قسمة مهايأة ترد على منافع الشيء

القسمة النهائية :

يقصد بالقسمة النهائية للمال الشائع، قسمته بحيث يتعين جزء «مفرز» من هذا المال لكل شريك بقدر حصته لينفرد بملكيته دون باقى الشركاء فى المال الشائع، فالقسمة النهائية ووفق هذا التعريف هى الوسيلة القانونية التى تنتهى بها حالة الشيوع بتجزئة الملكية وفق أنصبة محددة ومعلومة سلفا حسب مصدر الشيوع «ميراث وهى الحالة الأكثر شيوعا - الشراء - الهبة ».والقسمة النهائية بما تعنى قسمة المال الشائع بحيث يختص كل شريك بجزء «مفرز» قد تتم بشكل رضائى أى اتفاقي، كما قد تتم هذه القسمة عن طريق القضاء وعلى ذلك فإن القسمة النهائية تنقسم أيضا إلى نوعين:

قسمة رضائية قسمة قضائية:

القسمة الرضائية للمال الشائع:

تنص المادة 835 من القانون المدني: «للشركاء إذا انعقد إجماعهم، ميسور يقتسموا المال الشائع بالطريقة التى يرونها، فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التى يفرضها القانون».

القسمة القضائية للمال الشائع

تنص المادة 834: «لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص اقتراحات للاتفاق، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه ».

وتنص المادة 836 من القانون المدني: «1- أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع ميسور يكلف باقى الشركاء الحضور إمام المحكمة الجزئية، 2-وتندب المحكمة آن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع حصصا وقسمته إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته».

والقسمة الرضائية وكما يتضح من مسماها لا تثير إلا عدداً نادراً من المشكلات فيما يتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع ، على خلاف القسمة القضائية فإنها تثير مشكلة هامة تتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع إذا كان المال الشائع غير قابل بطبيعته للقسمة أو كان فى القسمة ضرراً بالمال الشائع لذا فإن القسمة القضائية تنقسم وفق طريقة قسمة المال الشائع إلى طريقين :

قسمة المال الشائع بطريقة عينية قسمة المال الشائع بطريقة التصفية

قسمة المهايأة:

قسمة المهايأة هى قسمة مؤقتة لا تنهى حاله الشيوع، وإنما تقتصر على تنظيم الانتفاع بالشيء بحيث يحصل كل شريك - فى المال الشائع - على قدر من منافعه يتناسب مع حصته، وتستهدف قسمة المهيأة تخلص الشركاء من مشاكل الكلمات الدالة إدارة المال الشائع وما يحيط بهذه الإدارة من صعوبات، وقد قضى نقضا «النص فى الفقرة الأولي» من المادة 846 من القانون المدنى يدل على أن للشركاء على الشيوع فى الملكية ميسور يتفقوا على قسمة المهيأة لمدة معينة فيقتسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته فى المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه اقتراحات أو بواسطة غيرة دون باقى الشركاء طبقا للطعن 1030 لسنة 52 ق جلسة 6/12 /1989 .

وقسمة المهيأة نوعين :

قسمة مهايأة زمنية قسمة مهيأة مكانية

قسمة المهايأة المكانية :

تعنى قسمة المهايأة المكانية اتفاق الشركاء - على الشيوع - على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازى حصته فى المال الشائع، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقى الأجزاء.

قسمة المهايأة الزمنية :

تعنى قسمة المهايأة الزمنية اتفاق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

النصوص القانونية التى تعالج موضوع قسمة المهايأة:

مادة 846 :  

1-فى قسمة المهايأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازى حصته فى المال الشائع، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقى الأجزاء، ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين، فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب فى التجديد .

2-وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة، انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك، وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهيأة .

مادة 847: تكون قسمة المهايأة أيضا بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

مادة 848: تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار، مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة .

مادة 849 : 1-للشركاء أن يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية .

2-إذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة، جاز للقاضى الجزئى إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك .

الطرق الأخرى لانقضاء الشيوع

ينقضى الشيوع - بمعنى انتهاء حالة الملكية الشائعة والتحول إلى الملكية المفرزة - إذا اتحد المالك للمال الشائع، كأن يشتـرى يكتسب أحد الملاك على الشيوع ملكية باقى أنصبة شركاء الشيوع «البيع - الميراث - الوصيـة - الهبـة - التقادم المكسب للملكيـة - …الخ».

السبب الأساسى لظهور الملكية الشائعة

أدى نظام الميراث إلى انتشار الملكية الشائعة فى مصر، إذ تنتقل ملكية أموال التركة إلى الورثة على الشيوع وكثيراً ما يستمر الورثة فى هذا الشيوع ولمدد طويلة، وهذه المدد الطويلة تسمح بتزايد عدد الشركاء بسبب موت بعضهم وحلول ورثتهم محلهم ، ويؤازر بقاء الشيوع ما اتسم به ريف مصر من التضامن والتكتل الأسرى والتفاخر بالملكيات الكبرى.

وهناك آمرين يجب الإجابة عليهما فى مسألة الفرز والتجنيب هل يتم الفرز والتجنيب بناء على المساحة أم القيمة؟ ومن يدفع أمانة الخبير فى قضية الفرز والتجنب؟ رافع الدعوى أم جميع الشركاء؟ وإذا كان دفاع خمسة شركاء من الستة هو رفض التقسيم لأنه سيضر بالحصص ويفقدها قيمتها لأن كل حصة ستصبح عبارة عن جزء من وحدة…هل يجبر الخمسة على دفع أمانة الخبير بالرغم من رفضهم الخبير والتقسيم؟

بالنسبة للسؤال الأول العقارات المبنية لا تقبل القسمة وإنما يتم تقسيمها بالثمن وعرضها للبيع بالمزاد العلنى ثم يتم توزيع الثمن على الشركاء، أما بالنسبة للسؤال الثانى فيتحمل أمانة الخبير رافع الدعوى. 

 

"الاستئناف" تقرر عدم اشتراط شهر صحيفة "الفرز والتجنيب" لقبولها.. والحيثيات تؤكد: ليست كل دعاوى الفرز والتجنيب للحصص الميراثية من دعاوى الاستحقاق العقارية ولكن بشروط

أصدرت الدائرة "د/8" – بمحكمة شبرا الخيمة الابتدائية، حكماَ نهائياَ فريداَ من نوعه، بعدم اشتراط شهر صحيفة "الفرز والتجنيب" لقبولها، خاصة إذا كانت ليست مرفوعة ضد بيانات مدرجة بالسجل العيني.

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 262 لسنة 2019 موضوعي شبرا الخيمة، لصالح المحامي أمير على، برئاسة المستشار محمد فؤاد، وعضوية المستشارين محمد حامد، وأحمد أبو سريع، وأمانة سر ضياء الأعصر.

 

تقسيم الورث

 

الوقائع.. 

نزاع بين ورثة أدى للمطالبة بالفرز والتجنيب

 

تخلص وقائع الدعوى فيما سبق وأن أحاط به الحكم المستأنف والذى تحيل المحكمة إلى ما ورد به طبقا للتكرار في أن المستأنفة أقامت دعواها المبتدئة بموجب صحيفة قيدت برقم 566 لسنة 2017 مدنى جزئي شبرا الخيمة بتاريخ 23 سبتمبر 2017 أعلنت قانوناَ للمدعى عليهم، طالبت في ختامها الحكم بندب خبير في الدعوى تكون مأموريته " فرز وتجنيب" حصة الطالبة، والمدعى عليهم جميعا كل حسب ميراثه الشرعي، وإنهاء حالة الشيوع في كامل أرض وبناء العقارات والسيارة الموضحين وصفاَ وتفصيلاَ بصدر العريضة، وفى حالة تعذر القسمة تباع العقارات والسيارة بالمزاد العلني.

وإذ تداولت الدعوى بالجلسات أمام محكمة أول درجة على النحو الثابت بمحاضرها، وحضر خلالها طرفي التداعي كل بوكيل عنه "محام"، وبجلسة 24 أبريل 2018 قضت المحكمة بعدم قبول طلب الدعوى، لأسباب حاصلها أن طلب الحكم بـ"الفرز والتجنيب" لحصة المدعية في عقارين يتعلق بحق عيني عقاري، بوصف أن القضاء في الدعوى قبولاَ أو رفضاَ من شأنه التأشير في الملكية ايجاباَ وسلباَ يجعلها إما أن تظل شائعة أو تتغير إلى مفرزة.  

 

المدعية لم تضمن طلبها طلب قبول التغيير

 في بيانات السجل العيني

ولما كان العقارين محل التداعي يسرى عليهما قانون السجل العيني، ومن ثم يتعين على المدعية اتخاذ الإجراءات التي تطلبها المشرع لقبول الدعوى، أما وإن المدعية لم تضمن طلبها طلب قبول التغيير في بيانات السجل العيني ولم تؤشر بمضمون تلك الطلبات بالسجل العيني، وتقديم شهادة بذلك ومن ثم لا على المحكمة إلا إعمال الجزاء الذى رتبه المشرع وهو القضاء بعدم قبول الدعوى، ولما كان طلب "فرز وتجنيب" نصيب المدعية في السيارة المتنازع عليها مرتبطاَ بطلب "فرز وتجنيب" الحصة في العقارين بوصف أن طلباتها في مجملها هي قسمة المال الشائع المخلف عن مورث الطرفين، ومن ينسحب قضاء المحكمة السابق على هذا الطلب.  

الحكم بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها

ولم يلق هذا القضاء قبولاَ لدى المستأنفة، فأقامت استئنافها، طلبت في ختامه بقبول الاستئناف شكلاَ لقيده بالميعاد القانوني، وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداَ بذات الطلبات بصحيفة أول درجة لسبب حاصله، الخطأ في تطبيق القانون وتأويله، والفساد في الاستدلال، وإهدار حق الدفاع، إذ قضى الحكم المستأنف بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها، ولا ينطبق ذلك على النزاع الماثل لكون مقتضى شهر صحيفة الدعوى أن تكون عين النزاع مسجلة بالسجل العيني لصالح المستأنف ضدهم بحيث يتعين تغيير البيانات الواردة بالسجل - وفى تلك الأثناء – تداولت الدعوى بالجلسات وبجلسة 4 ديسمبر 2019 قضت المحكمة وقبل الفصل في الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بشبرا الخيمة، وإذ أودع الخبير المنتدب تقريره وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.

محكمه

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف – أنه لما كانت محكمة النقض قد سبق وأن قررت بغرفة مشورتها بأنه: "لما كانت طلبات الطاعنة الثابتة بصحيفة دعواها المبتدئة تنحصر في فرز وتجنيب حصتها الميراثية بما لا تكون معه من دعاوى الاستحقاق العقارية التي يجب أن تتضمن الطلبات فيها طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العينى وتقديم شهادة دالة على حصول التأشير بذلك، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحى النعى عليه بالوجه الأخير من السبب الأول غير مقبول.

 

"الاستئناف" تقرر: عدم اشتراط شهر صحيفة "الفرز والتجنيب" لقبولها

 

كما قضت بأنه: "لئن كان مؤدى النص في المادة 32 من القرار بقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني على أن الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري تشمل دعاوى الاستحقاق ومنها دعوى الاستحقاق عن طريق الميراث الحقيقي على الحائز مطالباَ باستحقاقه العقار الموروث، وإنما هي عن الدعاوى التي يرفعها الوارث الحقيقي بعد قيد حق الإرث في السجل العيني لوارث ظاهر، مطالباَ الأخير باستحقاقه العقار الموروث وهذه الدعوى هي التي يجب أن تتضمن الطلبات فيها طلب إجراء التغيير في بيانات السجل الواردة في قيد حق الإرث بما يفيد أن المالك العقار ليس هو الوارث الظاهر بل هو الوارث الحقيقي ومن ثم يجب أن يؤشر الوارث الحقيقي بهذه الطلبات جميعاَ أمام البيانات 

وتأسيسا على ما تقدم وهدياَ به، ولما كان البين مما سبق عرضه أن محكمة النقض قد استقرت على أنه بشأن دعاوى الفرز والتجنيب للحصص الميراثية التي ينحصر الطلب فيها على ذلك فقط أنها ليست من دعاوى الاستحقاق العقارية، وبالتالي ولما كانت الدعوى المبتدئة مقامه بطلب فرز وتجنيب لحصة ميراثية، وعليه إنه لا يجب أن تتضمن الطلبات فيها طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني، وتقدم شهادة دالة على حصول التأشير بذلك، سيما أنها ليست مرفوعة ضد بيانات مدرجة بالسجل العيني، ولما كان الحكم المستأنف قد خالف هذا النظر، مما تقضى معه المحكمة الاستئنافية بإلغائه بكافة أجزائه ومشتملاته على نحو ما سيرد بمنطوق الحكم، ولما كانت محكمة أول درجة لم تستنفذ ولايتها في الفصل في موضوع طلب المستأنفة، فإنه لا يسع المحكمة الاستئنافية إلا أن تعيد لها الدعوى للفصل في موضوعها.

لأصحاب التركات والمواريث.. هل يلزم تسجيل سند المدعى لدعوى "الفرز والتجنيب"؟

فى البداية – يجب أن نعلم بشكل واضح وصريح أنه لا يلزم لإقامة دعوى الفرز والتجنيب أن يكون سند المدعى مسجلا حيث أن القانون لم يتطلب أن يكون سند المورث مسجلا أو مشهرا لكي يأخذ الوارث نصيبه في التركة مفرزا عن طريق دعوى القسمة. 

 

ومن الأزمات التي تحدث كثيراَ بخصوص دعاوى الفرز والتجنيب أن تقضى محاكم أول درجه بعدم قبول دعوى القسمة، لأن سند المدعى فيها غير مشهر أو مسجل بالشهر العقاري وهو شرط غير وارد فى القانون، وقد انتهت محكمة النقض في العديد من أحكامها إلى أن عقد البيع الابتدائي ينتج كافة أثار العقد المسجل عدا عقد الملكية ويكون للمشترى بعقد عرفي أن يقتسم العقار مع شريكه، وذلك طبقا للطعن رقم 1244 - لسنة 55 قضائية - تاريخ الجلسة 31-5-1989 .

كما أن القانون لم يتطلب أن يكون سند المورث مسجلا أو مشهرا تقبل لكي يأخذ الوارث نصيبه في التركة مفرزا عن طريق دعوى القسمة حيث تنص المادة 834 من القانون المدني على أنه: "لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع"، وتنص المادة 904 من القانون المدني على أنه: "تسرى على قواعد التركة القواعد المقررة في القسمة".

 

 وفى هذا المعنى يقول الفقيه الدستورى الدكتور عبد الرازق السنهورى: لما كان لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع إلا باتفاق كما هو الأمر في ملكية الأسرة أو بنص في القانون كما هو الأمر في الشيوع الإجباري، فإن الوارث الذي يطلب تسلم حصته مفرزة، إذا لم يوجد اتفاق أو نص يمنعه من التقدم بهذا الطلب، لا بد أن يجاب إلى طلبه، ويتعين في هذه الحالة أن يجري قسمة أموال التركة، حتى يفرز نصيب الوارث .  

 

وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : "إذا لم يوجد مانع من إجابة الوارث إلى طلب تسليم نصيبه مفرزاً، تولى المصفي تجنيب حصته مفرزة بالاتفاق مع الورثة، فإن لم يتفقوا جميعاً، رفع دعوى القسمة وتكون نفقاتها على الورثة، ويسري على هذه الدعوى أحكام دعوى القسمة، ويترتب عليها نفس الأحكام".

 

وبالتالى فإن هذه النصوص لم تشترط أن يكون سند المورث مشهرا والقول بغير ذلك يجعل الملكية الشائعة دائمة إلى الأبد بل وهو قول مخالف للمستقر عليه بأن أموال التركة طبقا لنص المادة الأولى من القانون رقم 77 لسنة 1943 تنتقل ملكيتها إلى الورثة بمجرد الوفاة .

 

وهو ما انتهت إليه محكمة النقض في العديد من أحكامها بقولها: " إن مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاً لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث، وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة"، طبقا للطعن  رقم 2245 - لسنة 65 قضائية - تاريخ الجلسة 16-5-2006.

 

ذلك الأمر لأن الميراث الشرعي هو أحد المصادر السبعة لكسب الملكية وهى الاستيلاء والوصية والالتصاق والعقد والشفعة والحيازة المواد 915 و 922 و935 و968 من القانون المدني، فورثة المالك الأصلي يخلفون مورثهم كل بنسبة نصيبة الشرعي فى الميراث على ملكية ما ترك من أعيان، ويعتبر الميراث الشرعي من أخصب مصادر الملكية وأسباب كسبها، وأهم المستندات الدالة على ملكية المال الشائع في دعوى القسمة هو إعلام الوراثة – ذلك أن الملكية تثبت بمجرد الوفاة طبقا لنص المادة الأولى من القانون رقم 77 /1943.

 

ومن ثم فشرط تسجيل ملكية المال الشائع لا يكون إلا فى حـالة التصرفات القانونية "الملكية عن طريق العقد"، أما فى حالة الميراث فيكفى إعلام الورثة فقط – فى دعوى القسمة ولا يشترط التسجيل ولا يوجد بالقانون ولم يصدر أى حكم لمحكمة النقض وضع مبدأ رفض دعوى القسمة في حالة الميراث إلا بتسجيل سند ملكية المورث.

مصطفى عوكل 

المحامي

أرغب في شراء شقة - ما هي المستندات الواجب الاطلاع عليها قبل العقد ؟؟

أرغب فى شراء شقة – ماهى المستندات التى يجب الاطلاع عليها قبل توقيع العقد مع البائع ؟

 اولا - يجب أن تكون الشقة موجودة بالفعل اى تم بنائها فمن الخطورة التعاقد على شقة لم يتم بنائها ويفضل دائما استلام الشقة فور قيامك بدفع ثمنها لان حيازة الشقة تضعك فى موقف قوى وتجنبك الكثير من المشاكل.

ثانيا –يجب الاطلاع على مستندات الملكية ومنها اصل عقد البيع وعقد ملكية الارض المقام عليها العقار .

ثالثا – رخصة المبانى والتأكد من أن البائع لم يقم بالمخالفة .

أ / مصطفى عوكل 

المحامي 

الفرق بين صحة التوقيع والصحة والنفاذ

الكثير من المواطنين ليسوا على دراية بنصوص القانون،

ما يجعلهم عرضة للمشاكل وفى إطار علاج مشكلة الزيادة المضطردة فى عدد القضايا، ولتبسيط سير الإجراءات تخفيفًا عن كاهل القضاء، نتعرض بالحديث عن العديد من المواضيع القانونية الهامة والتي بها لبس عند الكثير من الناس وذلك بأسلوب سهل وبسيط وذلك من خلال

مدونة " مدينة القوانين العربية "

نبدأ بالموضوع الأول الشائع بين الكثير من الناس ونوضح الفرق بين دعوى صحة التوقيع، ودعوى الصحة و النفاذ؟

دعوي صحة التوقيع :

هى دعوى تحفظية الهدف منها إثبات صحة توقيع البائع فقط على عقد البيع دون الحكم بصحة البيع، بمعنى أن البائع يقر بصحة توقيعه، ولكنه قد ينازع فى موضوع البيع وأنه لم يقصد هذا، فهى من الدعاوى المدنية، والاختصاص لها بعد التعديل الجديد أمام المحكمه الجزئية،

وبالنسبة للاختصاص المحلى يكون محل موطن المدعى عليه أو العقار وهى دعوى تحفظيه الغرض منها فقط ثبوت توقيع البائع على عقد البيع وتتعرض لظاهر العقد دون النواحى الموضوعية وهى لا تنقل الملكية.

كذلك فان دعوى صحة التوقيع، هى دعوى ترفع بناء على طلب من المدعى ضد المدعى عليه بإثبات صحة توقيع المدعى عليه بتوقيع عقد أو شرط أو غيره فهى دعوى تنصرف إلى توقيع المدعى عليه وليس لها إثبات أو حجة إلا فى إثبات أن التوقيع المذيل بالعقد هو توقيع المدعى عليه ولا تمس أصل الحق أو نقل الملكية فى وجود ما يتعارض معها من عقد آخر مسجل أو بيع نافذ على ذات المباع أو المكتوب والمدون بعريضة الدعوى المذكورة، فهى دعوى تحفظية لا تنصرف إلا فى إثبات أن التوقيع المذكور منسوب للمدعى عليه ويطالب الحكم فيها بالمادة(45)من قانون الاثبات، ونص المادة 45 إثبات إنه يجوز لمن بيده محرر غير رسمى أن يختصم من يشهد عليه هذا المحرر ليقر أنه بخطه أأو امضائه أو بختمه أو بصمة اصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الأداء وذلك يكون بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة.


دعوى الصحة والنفاذ:
هى دعوى الهدف منها نقل الملكية إلى المشترى فى سجلات الشهر العقارى والمساحة، أى أن الحكم يكون فى الموضوع ذاته وتنتهى علاقة البائع بالعقار المبيع تماما، فهى تقوم مقام التسجيل فى الشهر العقارى، فالأسبقية بالتسجيل بمعنى لو أن البائع قام ببيع نفس العقار إلى شخصين الأول بتاريخ1/1/2010 والثانى بتاريخ1/2/2010 وقام الثانى بالتسجيل قبل الأول فالعقار من حقه لأن الأسبقية بالتسجيل رغم أن العقد الأول سابق فى تاريخه على العقد الثانى، تلك الدعوى هى من أهم قضايا القسم المدنى من القانون حيث أنها أقوى وأشد بكثير من دعوى صحة التوقيع المذكورة مسبقا وذلك لما لها من اهمية مطلقة فى إثبات الحق والتصرف ونفاذ حق البيع فى حق البائع حيث انها تعادل التوثيق والتسجيل العقارى بل فى بعض الاحوال تكون أقوى من تسجيل الشهر العقارى.

وهذه الدعوى لها خطوات عديدة تسبق رفعها بالمحكمة وهى تقديم طلب للشهر العقارى وكشف تحديد مساحى يتم دفع مبلغ مالى عليه بهيئة المساحة التابع لها العقار أو الأرض أو الحق الوارد بها وتقوم لجنة من المساحة بالمعاينة والتحقق من صحة البيانات الواردة بالطلب المقدم من صاحب الشأن وإعطاء رأى وكشف مساحى ببيان هذه المساحة وموقعها وتأكيد صحة الطلب من عدمه، وبعد ذلك يقوم مقدم الطلب بدفع قيمة مبلغ يسمى أمانة قضائية بالمحكمة وبعد دفع هذا المبلغ يتم رفع دعوى شهر عريضة ويعلن بها الخصوم وتعرض على المحكمة لإثبات هذه الدعوى والحكم بصحة العقد الوارد بها من عدمه وهى من أشد الدعاوى حساسية حيث انها تنصرف إلى الحق الوارد بها والحكم بها يكون ناقل للملكية وذات حجة مطلقة فى الاثبات لذلك يكون القضاء فيها دائم الحظر وإعلان جميع الخصوم اعلانات قانونية تقطع الدفع بعدم الاعلان والجهالة به.

أ / مصطفى عوكل

المحامي