تأجير المال الشائع
تنص المادة 825 من القانون المدني على أنه: "إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرز حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك".
وتنص المادة 827 من القانون المدني على أن: "تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك".
وتنص المادة 828 من القانون المدني على أنه: "
1- ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
2- وللأغلبية أيضاً أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاماً يسري حتى على خلفاء الشركاء جميعاً سواء أكان الخلف عاماً أم كان خاصاً.
3- وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عُدَ وكيلاً عنهم".
هذا، وتنص المادة 558 من القانون المدني على أن: "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".
وتنص المادة 559 من القانون المدني على أنه: "لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة. فإذا عُقِدَ الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره".
كما تنص المادة 564 من القانون المدني على أن: "يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين".
وأخيراً، تنص الفقرة الأولى من المادة 565 من القانون المدني على أنه: "إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض في الحالتين إذا كان لذلك مقتضى".
فمن المُستقر عليه قانوناً أنه: "في المال المملوك شيوعاً يكون لكل شريك حصة شائعة في كل ذرة من ذرات هذا المال، فلا ينفرد أحدهم بملكية أي ذرة من هذه الذرات، ولا يستطيع أيهم إخراج الآخرين من العين المملوكة شيوعاً أو نزع حيازتهم، ولكن كل منهم يملك حصته الشائعة ملكاً تاماً. وهذه الملكية الشائعة تخوله عناصر الملكية الثلاثة: الاستعمال والاستغلال والتصرف. أما حقه في التصرف في حصته الشائعة فهو تام كحقه في التصرف في ملكيته المفرزة، فيجوز له بيع هذه الحصة الشائعة في العين كلها دون توقف على رضا أحد من الشركاء وتنتقل حينئذ ملكيتها بحالتها إلى المشتري كما تنتقل إليه ملكية العين المفرزة بحالتها. أما الاستعمال والاستغلال فلأنهما يقتضيان سيطرة مادية على العين التي يراد استعمالها أو استغلالها، ولأن لكل واحد من الشركاء في الشيوع أن يستعمل أو يستغل كل ذرة من ذرات العين المملوكة شيوعاً بقدر حصته، كان لا مناص لكل منهم من أن يتقيد في استعمال ملكيته الشائعة واستغلالها بحق شركائه في ذلك أيضاً، وبالتالي فإنه لا يستطيع استعمال ملكيته الشائعة أو استغلالها إلا بالاتفاق على ذلك مع جميع شركائه. فإذا أراد أن يؤجر من العين بقدر حصته الشائعة فيها وجب أن يُشرك معه في عقد الإجارة سائر الشركاء( 1 )، أو أن يحصل على موافقتهم على عقدها( 2 )". (المصدر: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الثاني: "عقد الإيجار" – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – بند 72/ب – صـ 123 : 125 وهوامشها).
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: "لما كانت إدارة المال الشائع [كله] طبقاً لصريح نص المادتين 827 و 828 من القانون المدني لا تكون إلا للشركاء مُجتمعين أو في القليل للأغلبية المُطلقة [51%] للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء، ولا تثبت لسواهم، فيحق لباقي الشركاء اعتبار الإيجار الصادر من أحدهم غير قائم بالنسبة لهم في حصصهم بل وفي حصة الشريك المُؤجر وباعتبار المستأجر مُتعرضاً لهم فيما يملكون إذا كان قد وضع يده بالفعل على العين، فإذا ما انتقلت ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء انتقلت غير مُحملة بذلك العقد، إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمناً. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ في ....... محل النزاع – صادر لصالح المطعون ضده من أحد الورثة لشريك كان يملك نصف الأنصبة شيوعاً في العقار الكائن به شقة النزاع، فإن هذا العقد حتى لو اقترن بموافقة باقي الورثة [الذين يملكون النصف الآخر]، لا يكون صادر من أصحاب أغلبية الأنصباء، ولا يسري في حق الطاعن باعتباره مالكاً على الشيوع للنصف الآخر سواء في حصته أو حصة شريكه والتي يملك الطاعن في كل ذرة من ذراتها، وتكون ملكية حصة الشريك هذه قد انتقلت إلى الطاعن بعد الشراء غير محملة بعقد الإيجار المُشار إليه حتى ولو كان له تاريخ سابق على انتقال الملكية ما لم يكن الطاعن قد ارتضاه صراحة أو ضمناً". (نقض مدني في الطعن رقم 90 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – صـ 1235. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 121 – صـ 116).
ومن المُقرر في قضاء النقض كذلك أن: "قيام المسئولية العقدية يفترض أن هناك عقداً صحيحاً واجب التنفيذ يربط بين المسئول والمضرور ولم يقم المدين بتنفيذ الالتزام الناشيء عنه بحيث ترتب على ذلك ضرر للمتعاقد الآخر، وقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن مجرد عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقدي يعتبر في ذاته خطأ يرتب مسئوليته، إذ هو قد التزم بالعقد، فيجب عليه تنفيذه، وإذا كان الالتزام بتحقيق غاية، كما في التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة، يكفي المستأجر لإثبات الخطأ العقدي في جانب المؤجر أن يثبت عقد الإيجار وأن التسليم لم يتم، وليس لهذا الأخير لدرء المسئولية عنه إلا أن يثبت السبب الأجنبي لنفي علاقة السببية، والذي لا يكون إلا قوة قاهرة أو حادثاً فجائياً أو فعل الدائن المضرور أو فعل الغير ويُشترط فيه أن يكون مستحيل التوقع وقت التعاقد، ولا يكون الأمر سبباً أجنبياً إذا كان المدين قد تسبب فيه بفعله. لما كان ذلك، وكان من المُقرر أنه إذا أجر أحد الشركاء عيناً مملوكة على الشيوع فاعترض عليه باقي الشركاء أو أغلبيتهم فإن الإيجار يكون صحيحاً بين المؤجر والمستأجر، بحيث لا يصح لأحدهما أن يتنصل من التزاماته الناشئة عن العقد ولا طلب إبطاله، وإن كان العقد لا ينفذ حتى في حق الشريك المؤجر، إذ هو لا يستطيع تسليم هذه الحصة مفرزة ما دامت العين لم تقسم ولو قسمة مهايأة، إلا أن اعتراض الشركاء في هذه الحالة – لا يُعتبر سبباً أجنبياً لأنه كان أمراً متوقع الحدوث، ويكون للمستأجر الرجوع على هذا الأخير بالتعويض لإخلاله بالالتزام بالتسليم الناشيء عن العقد، وإذ كان الحكم المطعون فيه لم يخالف هذا النظر، فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون". (نقض مدني في الطعن رقم 1395 لسنة 52 قضائية – جلسة 10/6/1987. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 138 – صـ 128).
وأخيراً، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "التسليم الصحيح للعين المؤجرة لا يكون إلا بتسليم هذه العين جميعها هي وملحقاتها تسليماً يتمكن به المستأجر من الانتفاع بالعين انتفاعاً كاملاً دون حائل، ويكون ذلك في الزمان والمكان الواجبين أو المتفق عليهما، فتسليم جزء من العين أو العين دون ملحقاتها أو تسليم العين في حالة غير حسنة أو عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو تجهيزات أو بناء يُقيمه في العين المؤجرة قبل التسليم أو مجرد التأخر في التسليم عن وقته، كل هذا لا يُعد تسليماً صحيحاً، ولا يمكن للمؤجر أن يجبر المستأجر على أن يجتزئ به عن التسليم الصحيح – وللمستأجر في جميع الأحوال أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويضات اللازمة وفقاً لحكم المادة 565 من القانون المدني، فإذا كان الظاهر من وقائع الدعوى ومستنداتها أن المؤجر لم يقم بما تعهد به في عقد الإيجار واشترط فيه على نفسه ألا يستحق شيئاً من الأجرة المتفق عليها إلا بعد التسليم الوافي الكامل للجراج المؤجر وكان الحكم قد قال أن الأشياء الناقصة بهذا الجراج تافهة دون أن يبين كيف تكون تافهة وهي تؤثر على الانتفاع ومنها عدم وجود أبواب ولا نوافذ ولا أدوات صحية ولا أدوات لإطفاء الحريق ولا رخصة الإدارة فإن الحكم يكون قاصر البيان قصوراً يشوبه ويبطله". (نقض مدني في الطعن رقم 229 لسنة 23 قضائية – جلسة 21/3/1957 مجموعة المكتب الفني – السنة 8 – صـ 265. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار" – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 286 – صـ 221).
لما كان ما تقدم، وكان الثابت بأوراق الملف محل البحث الراهن أن عقد الإيجار المحرر مع الراسي عليها مزاد التأجير مُحله وموضوعه هو حصة خيرات شائعة في كامل مسطح العقار المذكور عاليه، وطالما لم يتم قسمة العقار كله وإنهاء حالة الشيوع وتجنيب حصة الخيرات فيه في حصة مفرزة فإنه يُستحيل عملياً تسليم المستأجرة العين المؤجرة لكونها شائعة في كل ذرة من ذرات العقار المملوك على الشيوع.
وحتى في حالة قيام الهيئة المؤجرة بتسليم المستأجر منها فعلياً مساحة مفرزة تساوي مساحة حصة الخيرات في ذلك العقار المملوك على الشيوع فإن هذا التسليم الفعلي يعد قانوناً تعرضاً لملكية باقي الملاك على الشيوع في العقار المذكور، فضلاً عن أنه من المُقرر قانوناً أنه إذا أجر أحد الشركاء جزءاً مفرزاً من المال المشترك يعادل حصته الشائعة، فإنه لا يستطيع تسليم هذا الجزء المفرز إلى المستأجر لأن ذلك يصطدم بحقوق الشركاء الآخرين. فتعتبر الإجارة إذن معلقة – وفقاً للقواعد العامة – على شرط حصول القسمة بين جميع الشركاء ووقوع ذلك الجزء المفرز في حصة المؤجر، فإذا تحقق هذا الشرط أنتجت الإجارة آثارها من وقت القسمة أو من وقت بدء الانتفاع، وإلا أمتنع على الإجارة أن تنتج أي أثر.
كما أن عدم التسليم الناتج عن عدم استطاعة المؤجر تسليم حصة شائعة في عقار مملوك على الشيوع يضع المؤجر في موضع المسئولية العقدية بما يلزمه بالتعويض، لذا نرى للخروج من هذه المعضلة عدم اعتماد عقود الإيجار والعدول عن مزاد تأجير الحصة الشائعة وإعادة الحال بالمتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، وعدم تأجير أية مساحات شائعة في المستقبل.
فضلاً عن أنه لا يوجد سند قانوني لما أوصى به تقرير إدارة التفتيش العام من صياغة بنود قانونية إضافية بالعقد تضمن عدم رجوع المستأجرة على الهيئة بالدعاوى، لكون حق التقاضي مكفول للجميع بموجب نصوص الدستور وهو متعلق بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفته. كما أنه لا يجوز قانوناً إلزام المستأجرة بالاستلام النهائي بالمشاع في كامل قطعة الأرض الفضاء وهي وشأنها مع ملاك الحصة الأهلية (حيث أفاد المختص بالمنطقة بأن حصة الخيرات مفرزة في هذه القطعة بالمشاع وغير مُجنبة). مع أخذ إقرار عليها بدفع الأجرة من تاريخ اعتماد محضر المزاد من السلطة المختصة. لمخالفة كل ذلك للقواعد القانونية سالفة الذكر.
لكل ما تقدم، أرى – لدى الموافقة – عدم اعتماد عقود إيجار حصة الخيرات الشائعة في العقار رقم ................ بالقاهرة والتابعة لجهة وقف/ ................. والعدول عن مزاد تأجير تلك الحصة الشائعة مع إعادة الحال بالمتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد. ومُراعاة عدم تأجير أية حصص شائعة في المستقبل.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،
